房產抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，將借款人的房地產作為抵押物，通過合同合法取得對借款人財產的留置權和質押權，向借款人提供貸款的一種方式。借款人將房產作為抵押物，銀行在借款人不能按期償還貸款本金和利息的情況下，有權處置抵押物并優先受償。

房產抵押貸款的流程一般如下：

借款人需要提供房產的評估報告或評估價值證明，由專業評估機構進行評估，確定房產的市場價值。

借款人向銀行提交貸款申請，包括個人基本信息、房產證明、收入證明等必要資料。

銀行將對借款人的信用情況、收入情況、房產價值等進行審核，并進行風險評估。

銀行會與借款人協商貸款金額、利率、還款方式等貸款條件。

雙方達成一致后，銀行與借款人簽訂貸款合同，明確貸款金額、利率、還款方式、抵押物處置等相關條款。

借款人需要向不動產登記機構辦理房產抵押登記，確保貸款合同的法律效力。

銀行在核實抵押物所有權和登記后，將貸款資金劃入借款人賬戶。

借款人按照合同約定的還款方式和期限，按時償還貸款本金和利息。

房產抵押貸款的利率和期限由銀行根據借款人的信用情況、借款金額、抵押物價值等因素進行評估和確定。

利率方面，一般由銀行根據市場利率和借款人信用情況浮動確定，借款人信用較好，則利率會相對較低。

期限方面，一般根據借款用途、借款人還款能力以及銀行的政策規定確定，可以是數年至數十年不等的期限。

在申請房產抵押貸款時，借款人可以與銀行協商貸款利率和期限，以滿足自己的需求和還款能力。