土地使用權(quán)只能抵押貸款的原因是根據(jù)中國法律規(guī)定的。土地使用權(quán)的抵押是一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的抵押，用于抵押的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，并且經(jīng)過土地行政主管部門的批準(zhǔn)和登記。而質(zhì)押則主要以動(dòng)產(chǎn)為主，不包括土地使用權(quán)。

抵押與質(zhì)押的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

1.標(biāo)的物不同：抵押的標(biāo)的物通常為不動(dòng)產(chǎn)或特別動(dòng)產(chǎn)（如車輛、船只等），而質(zhì)押主要以動(dòng)產(chǎn)為主。

2.方式不同：抵押需要進(jìn)行登記手續(xù)才能生效，而質(zhì)押則是協(xié)議約定即可。

1.土地抵押的條件：

（1）用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且已辦理土地出讓合同、土地使用權(quán)證書或其他相關(guān)手續(xù)。

（2）抵押的土地使用權(quán)必須在土地行政主管部門登記注冊(cè)，并辦理了抵押登記手續(xù)才能生效。

2.質(zhì)押的條件：

質(zhì)押的動(dòng)產(chǎn)必須符合以下條件：存在物質(zhì)形態(tài)、可以作為債轉(zhuǎn)性工具并具有價(jià)值、具有權(quán)利人、有權(quán)處分等。

土地抵押貸款是指土地權(quán)利人以土地作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。與傳統(tǒng)的房屋抵押貸款相比，土地抵押貸款具有以下特點(diǎn)：

1.高風(fēng)險(xiǎn)因素：由于土地抵押貸款涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素較高，通常銀行不接受只付了首付款的土地進(jìn)行抵押。

2.利率較高：由于土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)高，其利率通常會(huì)比房屋抵押貸款高。

3.法律限制：土地使用權(quán)的抵押貸款受到法律的限制，必須符合土地管理法規(guī)等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

土地使用權(quán)只能抵押貸款，而不能質(zhì)押。這是根據(jù)中國法律規(guī)定的。土地抵押是一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的抵押，用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并經(jīng)過土地行政主管部門的批準(zhǔn)和登記。與質(zhì)押相比，抵押的標(biāo)的物通常為不動(dòng)產(chǎn)或特別動(dòng)產(chǎn)，且需要進(jìn)行登記手續(xù)。土地抵押貸款具有高風(fēng)險(xiǎn)因素和較高利率的特點(diǎn)，因此銀行多不接受只付了首付款的土地作為抵押物。以上是土地抵押與質(zhì)押的區(qū)別以及為何土地使用權(quán)只能抵押貸款的原因。